近日,中原地产研究院发布《2023年北京房地产市场总结及展望》。报告中对2023年全国房地产市场宏观环境进行了全面解析,内容如下:
2023年1-11月,全国商品房销售面积10.05亿平方米,同比下降8.0%;成交规模创近10年新低,较2021年高峰时期下降36%;2023年1-11月,全国商品房销售额10.53万亿元,同比下降5.2%;其中住宅销售额9.36万亿元,同比下降4.3%。
2023年1-11月,全国房地产开发投资10.4万亿元,同比下降9.4%;其中住宅投资7.89万亿元,同比下降9.0%; 2023年1-11月,全国房屋新开工面积8.75亿平方米,同比下降21.2%,新开工面积跌回2008年同期水平。
疫情后的2023年,经济并没有迎来预期中的全面复苏,前三季度GDP同比增速5.2%,全年5.0%左右的增长目标预计可轻松达成,但若考虑两年的平均增速,2022-2023年平均仅增长4.1%,大幅低于2020-2021年的平均增速5.3%;对经济发展形势的担忧和对未来个人收入预期的悲观,使得购房者在买房决策时更谨慎。
2023年,全国新房和二手房价格指数在“小阳春”短暂回正后,于6月重新进入下跌通道,目前仍没有止跌迹象,甚至北京和上海也出现了房价的快速下跌,11月,北京二手房价格指数环比下降1.4%,上海二手房价格指数环比下降1.5%,降幅居全国前列;在房价持续下降,买涨不买跌心态影响下,购房者的观望情绪进一步加重,让楼市成交更低迷房产。
2022年11月“金融16条”等政策组合拳出台以来,房企爆雷趋势被有效遏制,但随着楼市需求再探底,房企债务违约又在2023年下半年重现,碧桂园宣告爆雷,远洋开启债务重组,甚至龙湖、万科等标杆房企也出现流动性紧张的传闻,引发了购房者对房地产行业的担忧,进一步导致了市场的波动和下行。
2023年上半年政策基调延续“托而不举”,各部委纷纷喊口号,提信心,但无实质性利好出台地方松绑循序渐进,“房住不炒”定位不变。
2023年7月开始政策基调转为“支持和鼓励”,各部委密集出台需求端政策,比如降首付、降存量利率等,二线城市大范围取消限购,一线城市开始优化信贷政策。
2023年下半年,政策优化蔓延至一线城市,尤其是信贷政策调整力度较大,为楼市的复苏回暖提供相对宽松的政策环境。9月北上广深齐官宣“认房不认贷”,随后深圳、北京、上海相继下调最低首付比例、降低房贷利率加点,放宽普宅标准认定,广州也对限购区域进行优化调整,北上深限购政策暂时保持稳定。
从月度走势来看,2023年初疫情时期积压的需求集中释放,全国商品房成交规模冲高,3-4月同比增速转正,楼市迎来“小阳春”;但从5月开始市场复苏的动能快速衰退,楼市热度急转直下,下半年随着一系列利好政策出台,楼市迎来边际改善,成交规模降幅收窄,但至年末仍处于下降通道,楼市复苏缓慢艰难。
2023年中原新房指数走势基本类似,春节后经理指数和来访指数快速回升,市场预期及成交活跃度均达到2022年以来的新高,但随后持续回落,直到8月一系列需求侧利好政策出台,指数才有所回升,但持续时间较短,1个月后指数再次跌至历史低位,市场信心不足。