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　　最近部分城市楼市出现回暖迹象，以上海、深圳为代表的一线城市核心区域优质豪宅依然受到追捧，甚至拍出天价。不过，业界专家认为，当前房地产行业仍处于深度调整期，本期地产周刊聚焦楼市穿越周期，探讨相关问题。

　　房地产市场仍处在转型调整之中，房地产政策持续优化调整。近日房产，北京、广州、沈阳、苏州四个城市同时出台对住房公积金的调整优化措施，进一步支持居民刚性和改善性住房需求。其中，北京拟对购买绿色建筑等给予更多住房公积金贷款支持，广州上调了公积金贷款最高额度，苏州推出公积金存贷产品，沈阳优化了公积金提取政策。

　　除优化公积金政策外，青岛、南昌、福州等地优化住房信贷政策，同时针对改善性住房需求推出“以旧换新”政策。据不完全统计，目前，已有广州、赣州、济宁等15个城市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　值得指出的是，相较于一季度房地产市场整体的筑底行情，上海、深圳等高端住宅市场已经出现火热行情。例如，中海旗下位于上海黄浦区新天地板块的豪宅项目“中海顺昌玖里”3月28日开盘选房，当日销售196.53亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录。这反映出在目前房地产市场整体走弱的背景下，房地产市场的改善性需求仍然很强劲。

　　过去多年，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，迅速扩大市场份额，以满足居民对住房的需求。不过，这种传统模式也导致了房地产市场过度金融化，行业风险积聚。随着我国人口老龄化加剧、少子化趋势显现以及城镇化进入中后期，主力置业人群占比下降，我国房地产市场的供求关系已经发生重大变化，市场过热的行情不再，行业发展旧模式已不可持续。

　　应该看到，虽然房地产过了大繁荣周期，但仍是国民经济的支柱性产业。房地产一头连着民生，一头连着经济增长，房地产业平稳发展对于经济社会工作至关重要。3月22日的国务院常务会议对促进房地产市场平稳健康发展作出重要部署。会议指出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

　　关于如何构建房地产发展新模式，此前住房城乡建设部表示，一是要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落；二是要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

　　业内认为，构建房地产发展新模式的过程，也是房地产行业转型发展和重新洗牌的过程。从房地产发展的国际经验来看，海外很多房企也曾高负债，在遭遇经济低谷时，也曾经历破产清算或者被兼并收购的命运。“活下来”的房企在此后的经营文化和制度中，严格贯彻低负债经营理念，逐步降低外债依赖，严守财务纪律，重视现金储备。

　　目前，海外成熟房企普遍采用低杠杆的现房销售、租售混合经营等模式，以增加现金流收入的可持续性。随着房企开发销售业务增速的回落，持有运营也由过去的从属地位上升为战略地位，房企纷纷将“沉淀资产”盘活为产生良好现金流的资产。

　　比如，新加坡的凯德集团是“基金+REITs”的轻资产管理模式。日本三井不动产、住友不动产等则是覆盖全生命周期、全物业形态的综合开发运营模式。而中国香港的新鸿基、恒基等企业则侧重“开发+持有”的租售并举模式。

　　可以预计，在不断构建房地产发展新模式的过程中，房地产行业将从以往追求速度和数量的发展模式，转向解决居住“好不好”的高质量发展模式。随着“市场+保障”的住房供应体系不断完善，面向改善性需求的“好房子”仍有稳定的市场空间。此外，保障房、城市更新和老旧小区改造等也有望获得更多政策支持，给房企带来新的发展机遇。对此，房企应尽早向房地产发展新模式转型，迎接房地产长期稳定、高质量发展的新周期。

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