尊龙凯时3月18日，国家统计局公布2024年1-2月份房地产行业宏观数据，商品住宅销售面积同比下降24.8%，销售金额同比下降32.7%，开发企业到位资金同比下降23.1%，各项指标的跌幅创历史新低（剔除疫情期间表现）。商品房待售面积达到7.6亿平米，已经超过2016年2月份去库存阶段的高位记录。今年开局“超跌”高压态势向市场传达了什么信号？这是否决定了2024年楼市的趋势，本文就以上问题展开讨论。
前两个月，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%，商品房和住宅销售额跌幅比去年同期均扩大了29.2个百分点。
住房的量价传导也比较明显，从近两年情况来看，新建商品住宅价格上涨的城市个数已经从30个逐渐降低到0个，而下跌的城市个数由39个增加到70个。这意味着70个大中城市房价整体在下降，由此可以推测，非核心城市的房价下跌压力会更大。反过来看，通过“以价换量”的模式，带来的结果仍然是“超跌”。
前两个月，全国房屋新开工面积9429万平方米，下降29.7%。其中，住宅新开工面积6796万平方米，下降30.6%。全国房屋施工面积66.7亿平米，同比下降11%。其中，住宅施工面积为46.7亿平米，同比下降11.4%。
2月末，商品房待售面积75969万平方米，同比增长15.9%。其中，住宅待售面积40500万平方米，同比增长23.8%。值得注意的是待售面积已经超过了去库存阶段的最高值，当时的城镇人口为7.7亿左右，城镇化率为57%左右，2023年我国城镇人口已经达到9.3亿人，城镇化率已经达到66%。期间，在解决了1.6亿人的住房后，库存再创新高，未来去库存的压力不容小觑。
1-2月份，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%；其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%。可以看到房地产投资的降幅在收窄，基本恢复到去年三季度左右的水平。
自去年下半年以来，政策纾困救市的力度不断增强，且救市城市的阵容扩展到一线城市。年前一线城市相继取消了“认房不认贷”政策，降低首付比例，降低按揭贷款利率等一系列宽松政策。今年1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会。会议要求，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜地调整房地产政策。
广州率先打响2024年一线城市救市第一枪，新购买建筑面积120平方米以上的住房不纳入限购范围，包括新建住房和二手住房，广州成为一线城市中首个大幅放宽核心区域限购的城市。随后，上海发布了取消外环外外地单身人群的限购政策；北京放开了通州区住房限购政策；杭州进一步放开了二手房全市限购政策。同时，信贷政策支持刚需和改善需求入市，5年期LPR一次性下调25个基点，降幅为近些年历史之最。
2024年多个城市公布了新一轮的供地计划，从首轮土拍情况来看，房企逐渐恢复了投资能力，对于核心城市的热点地块表现出较高的热情。2月29日，合肥土地市场3宗涉宅地块均溢价成交房产，最高溢价率达54%，共计成交金额32.3亿元。此次土拍以保利、招商、越秀、高速、中国铁建等国央企，以及伟星、置地等优秀民企为主，吸引了16家房企竞拍。苏州首轮土拍中，一幅宅地溢价率也达到42.05%；成都锦江区地块经历55轮竞价，溢价31.76%成交；上海首轮土拍中，五幅宅地均溢价成交，其中四幅用地达到最高限价。
从房企投资战略来看，2024年将会展开投资布局的调整，主要基于三个方面的原因，一是随着房企融资协调机制逐渐落地，纾困力度不断增强，房企融资环境在不断改善，债务压力不断下降，且具备了再投资的能力；二是优质核心城市土储较低，需要补仓；三是，部分房企存量储备土地主要集中在非核心的二三线、甚至四五线城市，在去化压力下，需要向核心城市调整仓位；因此，这些债务压力相对较小的房企逐渐恢复再投资的战略部署。房企投资态度在今年均表现十分谨慎，主要关注核心城市的投资机会。
从房地产行业链条传导机制来看，销售数据是前导性指标，领先于房地产开发投资6-8个月左右的时间。前两个月销售数据的超跌态势传导到投资及新开工的压力仍然偏大，至少给整个上半年的投资开发造成一定压力。
根据销售和土地投资的传导机制和趋势变化，预计2024年全国土地市场仍然维持低位，总规模继续下探，根据二者的关系，预计下降5%-10%。2024年土地市场最大的特征是“分化”，预计普通城市土拍市场仍然保持较为低迷的态势，低价成交或者流拍仍然是常态；焦点在于核心城市的优质地块，随着土地市场进一步宽松，热点城市局部重现“地王”。
2024年的开局超跌态势凸显了购房者信心不足，很多人推迟购房。理论测算，2024年全国商品住宅的销售规模在8.48到8.90亿平米之间，较2023年相比下降6%-10%左右。