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　　原标题：房企新探索｜ 第二曲线发力，招商蛇口归母净利润大增48%，稳居行业前五

　　当前正是高质量发展正处于新旧动能转换的关键时期，房地产作为国民经济的重要支柱产业、实体经济的组成部分，一方面要发挥重要作用，另一方面也要探索新的发展模式。为此，许多房地产企业都在努力开辟既适应国家大势又能适合自己特色的新型发展方式。金融界上市公司研究院从房企上交的年度答卷中，从“高质量”和“新模式”两个维度，试图寻找那些积极作为的样本，为行业提供更多参考。

　　2023年，尽管中国房地产行业面临严峻的挑战，但身为行业五强的招商蛇口依然交出了一份亮眼的成绩单。公司全年实现营业收入1750.08亿元，尽管同比微降，但归母净利润却实现大幅增长，达到63.19亿元，同比增长48.20%。

　　招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩说明会中指出，2023年，锚定“行业五强”的战略目标，围绕开发业务、资产运营、城市服务三大业务板块，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。

　　2016年至2019年，房地产行业处于景气上升期，全国范围内普遍呈现出价格上涨的态势，但这种上涨以高负债、高杠杆和高周转为特点的“不可持续模式”，一旦经济周期整体转换，房地产业也进入了行业低谷期。

　　实际上，回顾美国、英国、日本等发达国家的房地产发展历程，尽管这些国家的房地产市场也经历了明显的周期性起伏，但一个有意思的现象是在经济快速发展的核心地段，地产周期的影响相对较小，这些地区往往能够走出独立行情。同时，这些核心地段也是人口聚集的热点区域，具有市场潜力。

　　基于对地产行业的理解和判断，招商蛇口在核心城市战略布局上表现突出，其“强心30城”与“核心6+10城”投资占比分别高达99%和88%，展现了对核心区域的布局与重视。特别是在北京、上海、广州、深圳四大一线城市，招商蛇口投资占比达51%，单城投放额高达46亿元，显示出其在一线城市土地市场的强劲竞争力。

　　2023年，招商蛇口销售业绩亮眼，在全国13个城市均进入销售金额TOP5，多个城市位居前列，尤其在“强心30城”签约销售额占比高达91%，凸显了城市深耕策略的显著成效。这得益于公司坚持“住宅拿红盘，商业开红场，存货去红货”的高标准战略，通过精准定位和高效运营，实现销售业绩的显著提升。

　　同时，公司在土地获取方面成绩优异，全年累计获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，为未来发展奠定了坚实基础。

　　自2021年中央经济工作会议首次提出“探索房地产行业新的发展模式”以来，面对房地产行业的发展不确定性，招商蛇口积极开拓第二曲线，在开发业务之外，布局资产运营与城市服务业务，使后二者收入之和占比突破10%，不仅对原有业务进行了补充，也是对“加快构建房地产发展新模式”的最好注解。

　　2023年，招商蛇口三大业务板块中，资产运营和城市服务成为增长亮点房产。2023年，公司资产运营收入达到66.91亿元，实现EBITDA 33亿元，城市服务收入也同比增长14.37%。

　　其中，集中商业、产业园等多个子板块营业收入超过10亿元。这一成绩取得，不仅凸显了招商蛇口在城市服务领域的专业能力，也证明了其在地产行业的前瞻性眼光。

　　在商业运营方面，招商蛇口持续加大投入，在营项目达到38个，总经营建筑面积超过525万平方米。此外，招商蛇口还成功推动蛇口产园REIT扩募上市，为资产运营业务注入新活力。

　　同时，招商蛇口注重打造差异化竞争力的商业新样本。其“海上世界”系和“招商花园城”系产品已成为市场上具有影响力的商业品牌，为公司带来了可观的收益。

　　进入2024年，招商蛇口继续推进业务多元布局战略。公司宣布成立代建业务专业公司，以抓住地产行业出清带来的市场机遇。

　　在房地产行业历经变革的背景下，招商蛇口展现出了稳健的经营态势和抗风险能力，为公司的可持续发展奠定了基础。

　　2023年，招商蛇口债务结构继续优化。同时，“三道红线”指标始终处于绿档，显示出公司财务健康的良好态势。具体来看，剔除预收账款后的资产负债率为62.41%，净负债率为54.58%，现金短债比为1.28，各项财务指标均处于合理水平，财务风险得到了有效控制。

　　值得一提的是，招商蛇口自2019年以来经营现金流净额持续增长，2023年更是达到314.31亿元，同比增长41.75%，创下历史新高。这一数字，体现了公司未来的灵活性和充裕性。

　　对于今年的经营发展，招商蛇口继续秉持稳健的经营理念，采取谨慎的发展策略。在业绩说明会中，公司领导层强调了以销定产和以销定投的重要原则。

　　这意味着招商蛇口将根据市场动态和现金流情况，按照每周、每月和每季灵活调整生产和销售计划，确保生产和投资活动与市场需求紧密对接。这一策略的实施，有助于公司更好地把握市场脉搏，提高资源利用效率，实现高质量发展。

　　“房地产行业正经历深刻调整，市场格局发生显著变化。然而，他坚信市场下行空间有限，房地产市场依然是一个销售规模达到10万亿级的巨大市场。”蒋铁峰峰指出。

　　对于未来发展，蒋铁峰认为，中央政策将持续发力，优化取消限制性措施，同时推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”建设。他认为，核心城市核心地段的优质产品依然存在良好机遇，开发业务仍是公司的基本盘，是规模和利润的重要保障。同时物业服务空间和边界的延伸，将给更优质服务内容的物业企业带来更多机会。