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　　刚刚，国家统计局发布了1~2月房地产各项数据。从销售来看，今年前两个月全国商品房销售面积下跌20.5%，跌幅明显低于百强房企销售规模跌幅（51.6%），也低于克而瑞统计的重点30个城市的销售跌幅（50%）。其中的原因在于，很多地方性房企、中小房企过去并没有奉行“高周转、高杠杆、高成本”的模式（融资难度大，也无法奉行“三高”模式），而是在本地城市长期经营、稳扎稳打，熟悉本地需求特征，产品适销对路，销售跌幅没那么大。

　　分城市来看，如果我们看最新的2月份70城房价指数，发现三四线城市二手房价环比跌幅（-0.59%）小于二线%）。为何出现这一态势呢？主要原因是，相比一二线热点城市，广大的二三四线城市商品房市场回调时间更长、风险出清更彻底，房价调整后的市场供应与需求的匹配程度更好，销售规模跌幅也小于热点城市。

　　由此可见，商品房市场分化的局面更加多元，有继续调整的，有开始触底的，有企稳盘整的。具体到具体的区域、具体的项目，差异更大了。近期，一二线热点城市二手住房交易开始活跃，笔者统计了其中的买家结构，主要是刚需型、改善型购买力驱动。其中有结婚买房的、就业买房的，还有家庭人口增加（父母或子女）而买房的，共性就是希望达到预期的价格。

　　从实现交易案例来看，深圳接近35%的房源为总价300万元以下，70%的房源为500万元以下。但凡价格合理的房源，都能够获得有效去化，二手住房是如此，新房也是如此房产。这说明，住房需求还在，高房价与有支付能力的需求不匹配，乃当下市场的主要矛盾。这几年，尽管商品房市场量价都在调整，甚至引发了明显的阵痛，但这也是实现供需匹配的必经之路。经过长达两年多的调整，虚高的部分得以出清，供需错配的局面开始缓解，合理的住房需求开始得到满足和释放。

　　当下，尽管总体销售放缓，但很多城市中心区、轨道周边、园区周边的住房仍存在供应缺口。在这些区位未开工的地块开始动工、已开工的加快施工进度，也有开发商开始补库存。同时，近期城中村改造也开始提速，各个城市配售型保障性住房集中开工。由此带来的局面就是，开发投资降幅开始收窄。1~2月份，国家统计局公布的开发投资同比下降9.0%，比去年全年收窄了0.6个百分点。

　　当然，从人口规模和结构、存量房供应规模等指标看，传统的商品房开发和销售很难继续维持增长。但是，政策正在开新局、转思路，这就是针对4亿新市民、年轻人、外来人口、人才群体、工薪阶层为主的住房供给侧改革，包括公租房以及配售型的保障性住房。在这些房源供应力度加大的背后，其实是人口更好融入城市的新型城镇化，以及由此带来的巨大内需释放。