尊龙凯时

　　房子在中国是民生关注的大事，过去几十年在中国老百姓的心目里有钱了首选是买房、其次是储蓄。

　　中国的房产曾是中国的支柱行业，沉淀着国内大部分的资金，从1998年房改政策以来房价迎来了20年的上涨。

　　然而，随着2016年首次公开提出房住不炒政策，风向开始变了，但那时很少人能意识到，以为房价还会继续坚挺。

　　直到2021年9月份恒大爆雷，一部分人才意识到风向线年房地产剧烈的调整人们终于转过弯了：房地产黄金时代结束了。

　　今天我们在2024年的新起点来重新展望未来：房子还能不能买，房地产的未来趋势会怎样？

　　这个问题的背后其实是两个隐藏问题：1、房子还会不会升值？2、买房好还是租房好？

　　回答好这两个问题，你就能有自己的判断基础，毕竟你经济状况如何、个人追求是什么、有没有结婚、女朋友和丈母娘的态度、户口小孩上学等一系列问题只有你最清楚。

　　从趋势上看，投资的属性已经没有了，一二线核心地段、大户型、改善住房升值的概率大点，其它的最好不要抱着升值的期望了。

　　国际上有个参考标准就是租售比，计算房屋租售比的公式是：租售比＝月租金／总房价。

　　按照国际上的标准，一般来说如果租售比小于1∶300，也就是300个月（25年）以上才能回本，那么租房是划算的。

　　在中国有数据统计过50个重点城市的租售比是1:611，房租普遍偏低，租房是最划算的。

　　不过这是和我们当下所处的环境有关，一边房价虚高、一边租房的理念还没有普及。随着未来的发展也会有所变化的。

　　结合当下的房产趋势和经济环境来看，单从财务的角度我认为未来5年租房依然好于买房。

　　然而很多人并不是不会计算财务这笔账，而是被前面说的个人情况、人生追求、结婚、孩子等其他因素所影响。

　　除了前面说的诸多现实问题需要考虑清楚以外，对房地产未来趋势的预判也非常重要，如果当初恒大等一些房企能像万达一样提前看清趋势，尽早减负债，也许会比今天好得多。

　　对于个人也是如此，如果你能了解房产未来的趋势，那么2020年那波房价最后的上涨很难把你套进去。

　　之前我们没有经历过如此集中且巨大的政策调整，首次遇到很多人不适应不能接受；

　　而如今我们看到了、经历了，就要改变以往固定的思维，接下来就要顺应这个趋势去考虑择业和投资。

　　2016年开始提出房住不炒；2018年经济压力非常大依然加强房住不炒的政策，这一年国土资源部改为自然资源部。

　　美国经济学家库兹涅茨1930年提出过著名的“库兹涅茨周期”理论，认为房地产强势时带动上下游发展，推动经济繁荣，衰退时，上下游需求回落，经济衰退。

　　因为这一阶段的经济主要受房地产和建筑业驱动。所以“库兹涅茨周期”也叫“房地产”周期或“建筑”周期。这一周期长度为15-25年。

　　中国从1998年到2018年走过了20年左右的完整的房地产强周期，按照理论接下来将进入下一轮15-25年的房地产弱周期；

　　目前看疫情和国内外经济形势的调整加速了这一进程，个人预计到房地产的弱周期会延续到2030年左右。

　　从国内的实际情况来看，2016年以来7年的时间我们都在调整房子的结构，无论多难都要坚守“房住不炒”的定位、推动房地产市场健康发展。

　　在国家内循环的经济政策下要防止经济脱实向虚，就需要矫正现在房地产一业独大、房价过高挤占居民消费的现象。

　　目前我们看到政府是有决心的，但房企和经济受到了很大冲击，其实在2020-2022年价格调整幅度并不大；

　　因为房产商不想跌，地方政府也不想跌，银行也不愿跌，老百姓也不想跌，所以价格没跌下来。

　　到了2023年很多地方挺不住了，法拍房的激增可能是导火索，原重庆市市长黄奇帆2023年在一次报告中说道：“法拍房在2000年只有20万套/年，2010年也就50万套，但是到2020年激增至150万套”。

　　黄奇帆预测2023年全年可能有400万套，如果按100平方米测算，总共会达到4亿平方米，超过总成交面积的30%了，那么势必会影响整体房价。

　　因为随着涉及地产的诉讼事项增多，爆雷事件的增多，法拍房的挂牌数量开始激增。

　　之前不想割肉的，现在必须强制割肉了，价格必须往下走，会经历一个放量下跌的过程。

　　如果真的如他所说，一旦放量下跌，情况将很严重，如果跌幅超40%那些在2年前高位买房的人将面临断供风险，房企债务问题就会爆发，房产烂尾将随处可见。

　　现在你会怎么办，如果房主不考虑征信、其他资产冻结的话，肯定是断供让银行收回房子更划算。

　　如果再继续下跌，一旦跌到比更早的人买房时价格低40%，断供潮将会进一步扩大，此时银行坏账率将会飙升。

　　打个比方，2016年买房的人房价是18000元每平，2021年买的时候是25000元每平，

　　2023年房价下跌超40%跌到15000元每平，2021年买的人有断供风险，而2016年买的人没问题，

　　如果继续下跌、跌到12600元，那些房价18000以上买房子的人也将出现断供风险。

　　不要觉得房价从高位25000一平跌到12600一平很难房产，因为这里会有连锁反应触发恐慌性抛盘。

　　一旦守不住第一批断供风险将引发市场更多楼盘抛售，尤其是更早的时候七八千买房的人会大幅降价抛售带崩市场。

　　因为虽然从高位25000一平跌了40%，但房价还有15000一平，哪怕他10000一平抛也还是赚的。

　　“比如说拿出五万亿把这个房子收了，作为保障房的供给来源。政府在这个价格收购不会亏，放个五年、十年，作为公租房、人才房、保障房。”

　　而且这么做，确实政府也不亏，土地出让金卖了一道，然后又6折把现成的房子收回来，也留足了出租率的空间。

　　也就是说，现在按照市面价格回收房子去出租、租金回报率只有2%，那是没办法买房去出租的，不够资金成本。但是要六折买，租金回报率就有望接近4%。

　　而且政府这个价格收购，不会产生道德风险，不用担心又富了那些房产商了，因为房产商在这个位置收到的钱是不赚钱的，收回来也是还银行，还供应商的货款。

　　如果按照这种方式1个5万亿打出去，可能消掉15万亿的债务，累计效应会很大。

　　目前一系列的房产政策出台确实都指向大力建设公租房、廉租房、保障房，合理调控房地产市场价格，降低市民的居住成本，增强其他消费能力。

　　看来国家已经在提前应对布局了，这一招既能化解房地产风险、又能解决居民购房压力释放其他领域消费能力；

　　这样我们将平稳度过2030年前的房地产弱周期，并且充分消化房地产现有的库存；

　　未来的趋势是新建住房中，大体上50%是商品产权房、30%是商品租赁房、20%是政府保障房。

　　篇幅有限，这里直接给出分析结论：2024年房地产会继续低迷，底部区域应该在2025年-2026年。

　　对房地产也不要过度悲观，2023年房地产已完成“压力测试”，接下来如果国家政策足够谨慎应对，房地产能实现软着陆。

　　经历过房地产20年的黄金时代，希望你能改变固有的体验认知，要认识到房地产的时代已经落幕，同时一个新的时代正在开启。