中国房地产的过去及未来
点击量: 发布时间:2024-04-22 10:09:38

  房地产市场是中国经济的重要组成部分,现在隔几天就一个房地产的重要新闻出来,取消限购、降息、降价等等,其实,中国房地产市场化只有30多年的历史,中国人贷款买房这回事,只有20年历史。

  1998年,国家才停止福利分房,实施住房商品化,老百姓才需要自己花钱去买房。钱不够怎么办?都是亲戚朋友借点。那个时候,大多数人对找银行贷款分期是非常抗拒的,嘛要平白无故给你赚利息呢?也完全没有必要。因为房子商品化最初的那几年,房价总体是在降的。

中国房地产的过去及未来(图1)

  但到2003年,事情又发生了变化,我们突然从保障性住房为主的新加坡模式,切换到市场化为主的香港模式。

  从这个时候开始,中国人才真正进入贷款买房的时代。仅仅2004年,全国个人房贷余额就已经高达1.6万亿元,随后几乎每年都保持两位数高速增长。

  随着中国经济发展,房价一路高歌猛进。在极短的时间里国人对贷款买房从抗拒到积极参与,无非两大原因。对刚需者而言,因为2003年以后房价一年比一年高,普通人想全款买房一年比一年难房产,越来越多人只能被迫去贷款。

中国房地产的过去及未来(图2)

  对非刚需者而言,则是看到了轻松赚钱的门路。大家很快就明白了,贷款买房其实就是利用银行资金加杠杆,在房价上涨的背景下能够将收益最大化。

  所以,原本在财务上非常保守的中国人,突然变得非常激进,全民都竭尽所能利用30年期限用满房贷额度,把杠杆加到最大。

  直到2021年价格拐点才出现,随着疫情、政策调控等,供给端从总量供不应求到相对过剩,打破了靠透支全家未来收入脆弱的均衡,用5千的月收入支撑百万的房价有点得不偿失。

中国房地产的过去及未来(图3)

  大的趋势一旦形成很难改变,现在已经跌了3年,个人住房贷款余额20年来首次下降,过去十几年,很多人不买房子是因为买不起;而在未来几年,即便房子降到你买得起了,很多人也不会买,至少不会贷款炒房,因为一线%,效率太低。去年开始看武汉黄鹤楼附近的房子,老旧小区的房子去年挂160万,今年很多80万就能买到,但是成交量仍然很低,都是买涨不买跌。

  何时见底,高盛预测情况好的线年,不好的情况会像日本失去30年,看经济发展,人口规模,政策因素等等,当然相信中国的发展不会形成系统性风险,但有两点是肯定的:未来二三线城市有些地方的老破小,非电梯房可能跟农村的自建房一样;未来房地产的发展方向肯定也是绿色化、智能化的,满足人民对美好生活的向往。