尊龙凯时

　　几年前，明源君曾在一篇文章中提到，房地产未来会分裂成四个行业，房企也已将分化成四类企业：

　　这四种角色，可能会有所重合，也就是说，一家房企可能同时扮演着其中两个或以上的角色。

　　过去，住宅市场处于上升周期的时候，绝大部分房企都属于开发商的角色，大家的业务模式大同小异，都是以住宅开发为绝对核心甚至唯一业务。

　　而随着住宅业务缩水，房企转型不断深入，目前行业分化已经逐步成型，上述这四种身份，在房企身上体现越来越明显。一种新的房地产格局，正在加速形成。

　　过去开发商多数是大包大揽模式，投资-设计-招采-建设-销售，每个环节都抓在手里。

　　这种模式，在过去市场良好，房价上涨的时候，是没问题。房企虽然借了很多钱，付了很多利息，但上涨的房价带来的利润空间，可以覆盖掉这部分成本。

　　据七普数据，截至2020 年末，我国家庭户人均住房建筑面积为41.76平方米，这个数据，已经达到发达国家水平。

　　购房需求已经从追求“有房子”，升级到追求”住得好“。改善型置业成为绝对购房主力。

　　这对很多开发商来说，也是致命的打击——没有造好房子的能力，在这个市场没法立足。

　　代建企业通过输出专业能力，为委托方提供项目建造、咨询、销售等服务，赚取代建费。有的代建方具有较好品牌认知度、美誉度，还可以输出品牌，让项目产生溢价，获取利润分成。

　　这几年，在城投托底拿地、出险房企纾困、保障房建设等需求的共同作用下，地产代建迎来了飞速发展。仅去年一年，代建企业新项目建面预计就达到17312万平方米，同比大增56%。

　　而事实上，建筑的生命周期才刚开始。在整个生命周期上，还有很多环节可以赚钱，比如，做项目运营，为项目里的人提供服务，做项目维护甚至重建。

　　商品房年销售额最高规模是18万亿，去年下滑至11.6万亿。未来是否还会缩水很难说，但极大概率不会重回巅峰。

　　市场趋于饱和，增量空间很难养活过去那么多的房企，也很难支撑现有房企规模持续增长。

　　一是通过存量物业运营，如商业空间、产业园区、长租公寓等，通过运营使物业增值，并获取租金收入。

　　二是给予存量物业提供服务，赚取服务费用。典型的如物业管理，产业园区管理服务，大型场馆运营服务等。

　　三是介入存量改造，也就是城市更新，房企可以参与各地老旧小区、老旧厂房等的改造。

　　比如以物业运营见长的华润置地，多年来积累的购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等优质资产，为其的持续增长打下了坚实基础。去年华润置地实现经常性业务收入391亿元，在集团业务中的利润贡献占比已经达到34.4%，同比又提升10.4个百分点。

　　“住宅+商业”双轮驱动的新城控股去年商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占公司总毛利达32.73%。

　　又如招商蛇口，虽然仍把开发业务作为基本盘，但其资产运营和城市服务规模也在快速提升。去年，两者的收入占比虽然还只有3.39%、8.64%，但上涨幅度却分别达到40.58%、14.37%，增长势头可谓强劲。

　　挖掘存量物业的价值，不仅是房企发展的需求，也是政策引导的方向。尤其是体量庞大的住宅房产。

　　住建部数据显示，2023年全国共开工改造城镇老旧小区共5.37万个，共完成投资近2400亿元。

　　中国住宅建成时间集中，老龄化也集中。按照中央的规划，“十四五”期末，将力争完成 2000 年底前建成需改造城镇老旧小区的改造任务。这样的老旧小区，大约有近17万个。这个体量，也足够养活很多房企了。

　　如前文所言，以前房企全都做住宅产品的时候，大家的模式高度重合，就连产品都高度同质化。即便如此，由于市场空间大，容错率高，就算房企资质平平，也能野蛮生长。

　　这一轮的洗牌，使一批房企离开牌桌。活下来的房企，也出现明显分化：不仅差距拉大，差异也在放大。行业呈现出“百花齐放”的趋势。

　　这几年，地产百强榜座次发生了剧烈变动，国央企整体上行，而民企普遍回落。而那些仍然稳住、甚至还逆袭的房企，都有自己一套杀手锏。

　　统计显示，去年top20房企中，均价在3万元/㎡以上的有3家，依次是：滨江（43073元/㎡）、越秀（32790元/㎡）与华发（31545元/㎡）。

　　这几家房企的共性，就是布局高度集中，且重仓核心城市：滨江重仓在杭州，华发重仓在上海，越秀重仓广州。

　　其实不然。很多人可能也注意到，这一轮深耕型房企反而抗风险能力普遍更强。房企长期深耕一个区域，对城市发展、客户特征的了解更深入，有助于精准投资及产品研发。

　　口碑建立也并非一拓而就，房企在一个区域长期扎根，其知名度和影响力也并非一个新进者所能比拟的。

　　上述提到的越秀地产，除了布局优势外，还有一个杀手锏，就是TOD项目开发能力。

　　越秀地产的前身是广州城建总，先天具备参与城市建设的基因。在高难度的TOD项目开发上，越秀地产如鱼得水。截至去年末，越秀储备了9个TOD项目（7个广州+2个杭州），土储建面达到331万平方米，占公司总土储13%。

　　绿城去年全口径销售金额1942亿元，位列行业第七。至此，绿城中国连续三年排名上升了。

　　比如其代建板块 ，得益于母公司的背书，绿城管理不仅能输出项目管理能力，也能为委托方输出品牌，帮助项目溢价。单凭这一点，便足够吊打许多同行。

　　去年，滨江地产板块1080人创下了超1500亿的销售额，人均效能达到了1.4亿元。

　　超高人效的背后，一是布局高度集中，管理半径小，效率极高；二是强大的供应链，减轻了滨江的管理压力。

　　另一家是中海，素有利润王之称，虽然这几年利润率有所下滑，但依然遥遥领先。中海最有名的，是其成本管理能力。A4纸双面打印的故事，在业内几乎人尽皆知。

　　中海去年的分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.4%，同比下降了0.2个百分点。同时，还通过供应链集中采购方式将招采成本降低了13%。

　　当然，中海“利润王”的身份，还得益于精准拿地布局，以及超低的融资成本。去年其加权平均融资成本仅为3.55%，这个数据也处于行业最低区间。

　　截至2023年，华润置地总资产管理规模已经超过4200亿。去年经常性业务对集团利润的贡献率已经达到34.4%。

　　其中尤以购物中心的表现最为突出，单是购物中心一项就实现了179亿元的租金收入。如今万象系购物中心，已成为华润置地一张闪亮招牌。

　　未来，华润置地的目标是转型大资管。据其管理层在2023年业绩说明会上透露，华润置地将资管业务作为主航道业务之一进行推动，目标是在十四五期内把资管业务培育为第二增长曲线。

　　截至去年，龙湖的运营及服务业务对集团核心权益净利的贡献率，已经达到60%以上。

　　换言之，现在的龙湖，与其说是一家开发商，不如说是一家地产运营商/服务商。

　　早在多年前，其他房企还在住宅市场跑马圈地的时候，龙湖便开始将眼光转向存量市场，并逐步确立了一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的“1+2+2”三大业务板块。

　　经过多年培育，运营和服务业务已进入收获期，成为龙湖集团利润企稳、重回增长的重要引擎。