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　　则在一定程度上脱离了市场规律，首要目的是通过拍卖房产，快速变现，用于偿还债务。

　　我们在去年11月跑二手房市场的时候，正好去过绿城·春江明月。该小区不同渠道的毛坯房，价格普遍在1.3w/㎡左右。

　　以一套127㎡的毛坯房源为例，二手房挂牌价约168w，法拍房起拍价约120w，总价相差48w。

　　不过，这批房源没能在4月2日如期进行拍卖，原因是“保交楼项目不具备处置条件”（可能涉及项目资产处置问题）。

　　这批法拍房在8月9日-8月15日之间进行拍卖，共19套，无一套流拍，全部成交。

　　其中最高成交价的一套房源，是建面约142㎡的四房，在31楼（共34层），起拍价约152w，评估价约190w，通过77次出价，最终以约175w的价格成交。

　　相较绝大部分流拍的房源，绿城·春江明月的这些房源能顺利拍卖，价格只是其中一个因素，还有两个因素不容忽视。

　　以8月这批房源为例，标的物所有人为中福天工建设集团有限公司（曾用名：中核天工建设集团有限公司），也就是国福现代城的承建方。

　　这些法拍房带了工程抵款的性质，且是无居住无租赁的毛坯状态，一般不涉及腾房。

　　对于关注这个小区二手房的买家来说，通过法拍服务机构进行风险兜底，买入更低价格的法拍房，也是一种选择。

　　据昆明房协发布的数据，2023年，昆明新房和二手房的成交总量为78098套。其中，二手房成交约47323套，新房成交约30775套。

　　而昆明2023年的法拍房数量虽然排在全国第五，但挂拍量仅6017套，成交率更是不足三成，全年法拍房成交量只有1686套。

　　法拍房和二手房都属于存量房，但是由于昆明法拍市场起步较晚、交易体系不够透明完善、政策端很少涉及此类房源等因素，两者市场规模不可同日而语。

　　随着这两年经济环境的影响，越来越多的房源流入法拍房市场，大家对法拍房的关注度也逐渐上升。

　　以近期要进行拍卖的房源为例，清水木华总价704w（市场价1240w）的独栋别墅和龙韵春域总价59w（市场价104w）的小三房，围观人数都超过了五千。

　　只是这两套法拍房都已经进入变卖阶段，参与竞拍需要缴纳全款（变卖预缴款）。

　　比如清明假期上架了一批正义坊钱王街的黄金商铺，其中一间23.15㎡的商铺房源，经过50轮竞价，最终以205w成交，高于市场评估价。

　　甚至还有整栋拍卖的，比如121数码城，目前正在拍卖阶段，八千多万的起拍价（评估价1亿零541万），虽然有人围观，但是没人出手。

　　一些司法拍卖辅助机构提供法拍贷，会收取贷款服务费，一般为贷款金额的2.5%。（不同机构可能收费不一样）

　　②如果不熟悉法拍房交易流程的，建议找专业辅拍机构，最好是找能够进行风险兜底的。

　　和二手房交易找中介一样，法拍服务机构的服务费一般是成交价的2%（各家机构收费可能存在差异）。

　　我们选取了近期将要拍卖的部分房源，大家可以对法拍房的价格有比较直观的感受。

　　注：仅仅是法拍房的房源整理，不代表了解房源真实情况，不鼓励购买。感兴趣的，建议还是通过正规法拍服务机构，做好尽调后，再考虑购买法拍房。

　　首先是俊发城紫薇苑，76㎡的两房，起拍价36.7w，单价约4788元/㎡。

　　对比一下该小区同类房源的当前挂牌价，确实是打了个五折。哪怕加上服务费，对刚需买家来说，也是省下了一大笔钱。

　　另一方面，这套房源还备注了被执行人承诺配合腾房，虽然法拍房本身就具备强制性，但是配合腾房无疑可以减少买家的顾虑。

　　再看一套荷塘月色的法拍房，127㎡的三房两卫，起拍价算下来是8777元/㎡。

　　最后说一套滨江俊园二期的法拍房，162㎡四室两卫，起拍单价约11712元/㎡。

　　虽然和小区内同房源1.4w/㎡的单价相比，有一定的价格优势，但毕竟大户型比较挑买家，加上服务费和税费，就没有那么香。

　　而且这套房已经进入二拍阶段，在本次拍卖过程中，价格没有下降的空间了。目前这套法拍房，无人报名竞拍。